מרק רייך נ' ליאופולד יהודה אלטמן ז"ל ואח'

פסק דין (תובע-נתבע 2)

בין התובעת, הגב' מרים מרק רייך, לבין המוכר, מר ליאופולד יהודה אלטמן ז"ל, נחתם חוזה למכר דירה בקומת המסד ברחוב רחל בשכונת כרמליה בחיפה והידועה כגוש 10764, חלקה 37/1.

הנתבע 2 (בסיכומים נכתב הנתבע 1), עורך-הדין שמואל ברח"ד, ייצג וליווה את שני הצדדים בעסקת המכר.

לתובעת טענות כלפי הנתבע לרשלנות מקצועית, שכן נודע לה בדיעבד כי לדירה תוספת בניה לא חוקית, דבר אשר לא נדון ולא הועלה כלל במעמד החתימה על חוזה המכר. התובעת נאלצה להרוס את הבניה הבלתי חוקית ובנתה תוספת על-פי היתר. הצדדים חלוקים על שאלת יחס שטח הדירה בפועל לעומת שטח הדירה בעת הרכישה, והאם בסופו של יום נגרע חלק כלשהו לאחר הרכישה?

לטענת התובעת, כשאיתרה וראתה את הדירה, שטחה היה כ- 63 מ"ר והיא כללה 2 חדרים גדולים ומרפסת בנויה מלבנים, סגורה ומקורה בגג אסבסט. את המרפסת ניתן היה לסגור באמצעות קיר פנימי ובאופן זה להפוך הדירה לדירת 3 חדרים. לאחר מו"מ קצר בין התובעת למוכר, באמצעות בתו, הוסכם ביום 10.04.04 כי הדירה תימכר לתובעת בסכום של 100,000$. בהמלצת הבת, פנתה התובעת יחד עם המוכר לנתבע 2.

ביום 14.04.04 נחתם חוזה המכר, אותו ניסח הנתבע 2. לטענת התובעת, החוזה לא הועבר לעיונה טרם החתימה והנתבע התעלם כליל משאלת שטח הדירה. הנתבע הסתמך על נסח טאבו ישן על-מנת להראות לה כי אכן המוכר הוא הבעלים של הדירה.

ביום 15.04.04 הנפיק הנתבע 2 נסח טאבו לפיו שטח הדירה הוא 38.4 מ"ר בלבד.

ביום 16.04.04 שילמה התובעת למוכר תשלום ראשון, כפי שהתחייבה בחוזה.

ביום 21.04.04 מתמחה ממשרדו של הנתבע 4, מר דותן דרעי, ערך שמאות לדירה, עקב בקשת התובעת למשכנתא.

ביום 07.06.04 הוגש לבנק דו"ח השמאות אשר לא איתר כל בעיה או ממצא חריג בדירה.

התובעת, עקב פנייתה לאדריכלית המומחית לאיכות הסביבה, החלה בתהליך החלפת גג האסבסט לגג רעפים.

ביום 14.07.04 או בסמוך לכך, לאחר שיחת התובעת עם פקח מטעם העירייה, נתחוור לה כי לא תוכל לבנות את המרפסת עם גג הרעפים שכן אין היתר בניה לאותו חלק בדירה המצוי מתחת לגג המתוכנן. התובעת פנתה אל המוכר וזה טען כי קיים היתר, אך הוא לא מאתר אותו. התובעת הפסיקה את העבודות ופנתה לקבלת יעוץ מאת הנתבע 3, מהנדס במקצועו. לטענתה, הנתבע 3 יעץ לה להמשיך בעבודות במהרה שכן לאחר השלמת הבניה ניתן יהיה לקבל לגליזציה למבנה המוגמר. התובעת פעלה בהתאם לעצתו, ואולם הוצא כנגדה צו הפסקה.

התובעת פנתה לעירייה והתברר כי שטח הדירה לגביו קיים היתר בניה הינו 38.4 מ"ר בלבד.

התובעת הגישה בקשה מוסכמת לצמצום צו ההפסקה השיפוטי. ביום 24.10.04 אושרה הבקשה באופן שתוכל התובעת לפתוח דלת כניסה לדירה בחזית אשר נבנתה על-פי היתר, תוכל לבצע שינויים פנימיים שלא דורשים היתר בניה וכן תוכל להרוס את גג הרעפים שנבנה ללא היתר, למעט גג הרעפים בחלק הדירה בגינו מוגשת בקשה להיתר (לבניית ממ"ד – ש.ש.).

ביום 24.11.05 במסגרת תיק ערר שהוגש כנגד התובעת ע"י שכנתה, נכתב על-ידי ועדת הערר המחוזית כי "התוספת המבוקשת ע"י המשיבה (התובעת – ש.ש.) איננה מגדילה בפועל את שטח הדירה. כחלק מהליך הבניה המשיבה הרסה את התוספת הבלתי חוקית שנבנתה כך שבמקום שטח של 17 מ"ר נתווסף שטח החדר של כ- 10 מ"ר בלבד".

המוכר, ליאופולד יהודה אלטמן ז"ל, נפטר במהלך שמיעת התיק ולפיכך ביום 17.01.07 התביעה כנגדו נמחקה. לא הוגשה תביעה כנגד העיזבון וכן לא הוגשה הודעת צד ג'. כבר כאן אתייחס לטענת הנתבע 2 לפיה משנמחקה התביעה כנגד הנתבע 1, המוכר ליאופולד יהודה אלטמן ז"ל, היה על התובעת לצרף את העיזבון ולא להטיל את מלוא האחריות לפתחו. דין הטענה להידחות. סעיף 84 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] מתיר לבית-המשפט להכריע בשאלת ההשתתפות בין הנתבעים ומכאן מתייתר הצורך במשלוח הודעות צד ג' בין הנתבעים בתביעת נזיקין. ואולם, נקבע בפסיקה כי רק מקום בו לא יכול עוד בית המשפט להכריע בשאלת ההשתתפות, לדוגמא כאשר אחד מהנתבעים נמחק מהתובענה, יקום הצורך במשלוח הודעת צד ג'. לפיכך, אין לנתבע 1 להלין אלא על עצמו. אין לחייב את התובעת לתבוע את העיזבון והיה עליו למהר ולהגיש כנגדו הודעת צד ג' (ראה רעא 309/09 דר' יחיאל זמברג נ' יחיאל אמזל (פורסם בנבו) וכן ברע 92/76 לה-נסיונל חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' מאיר ישראל טוב (פורסם בנבו)).

ביום 25.08.09, התביעה כנגד הנתבע 4, דותן דרעי, נדחתה לאור הודעת הצדדים כי הגיעו להסכם מחוץ לכותלי בית-המשפט.

ביום 06.09.09 התביעה כנגד הנתבע 2 (הכוונה לנתבע 3 על-פי כתב התביעה), שלום אריה, נדחתה אף היא לאחר שהצדדים הודיעו כי הגיעו להסכם מחוץ לכותלי בית-המשפט.

רשלנות הנתבע 2

שאלת האחריות המקצועית של עורך-דין כלפי לקוח נדונה לא מעט בפסיקה.